¿Qué hace un perito inmobiliario?

¿Qué es un perito inmobiliario?

Un perito inmobiliario es un profesional con conocimientos específicos sobre bienes inmuebles, valoración y elaboración de informes periciales. Su trabajo consiste en estudiar hechos o circunstancias que requieren conocimientos técnicos o prácticos y trasladar sus conclusiones a un documento fundamentado.

Cuando ese informe se aporta a un procedimiento judicial, pasa a formar parte de la prueba pericial. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que el dictamen de peritos se utiliza cuando son necesarios conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos para valorar hechos relevantes. También exige que el perito actúe con la mayor objetividad posible y tenga en cuenta tanto lo que pueda favorecer como lo que pueda perjudicar a cualquiera de las partes.

Por tanto, un perito no está para confirmar lo que el cliente quiere oír. Está para estudiar una cuestión concreta y sostener su conclusión con datos, método y criterio profesional.

¿Qué hace un perito inmobiliario paso a paso?

Aunque cada encargo es distinto, una peritación rigurosa suele seguir varias fases.

1. Define qué debe resolver

Antes de empezar, el perito necesita saber cuál es la pregunta real.

No es lo mismo determinar el valor actual de una vivienda que estimar cuánto valía años atrás. Tampoco es igual analizar una diferencia de superficie, valorar un usufructo, cuantificar unos daños o revisar un informe elaborado por otro profesional.

Un encargo mal definido puede producir un informe técnicamente correcto pero inútil para el problema que se intenta resolver. Por eso, el primer paso consiste en delimitar el objeto de la pericia, su finalidad, la fecha de referencia y la documentación disponible.

2. Revisa la documentación

El perito contrasta la información que puede influir en sus conclusiones. Según el asunto, puede estudiar:

Escrituras y notas simples registrales.

Información catastral.

Planos, superficies y distribución.

Contratos de compraventa o arrendamiento.

Licencias, certificados y documentación urbanística.

Fotografías, presupuestos, facturas u otros informes técnicos.

Datos de mercado y operaciones comparables.

No se trata de acumular papeles. Se trata de detectar qué acredita cada documento, si la información coincide y qué limitaciones existen. Una discrepancia entre Registro, Catastro y realidad física, por ejemplo, no debe ignorarse ni corregirse a ojo: debe identificarse y valorarse según su relevancia para el encargo.

3. Inspecciona el inmueble cuando resulta necesario

La visita permite comprobar aspectos que difícilmente pueden conocerse solo con documentos: ubicación concreta, accesos, distribución, estado de conservación, calidades, reformas, ocupación, entorno o posibles diferencias de superficie.

Durante la inspección, el perito puede tomar medidas, fotografías y notas. También deja constancia de aquello que no ha podido verificar. Si no ha sido posible visitar el inmueble, esa limitación debe aparecer claramente en el informe y tenerse en cuenta al formular las conclusiones.

Una buena peritación no disimula sus límites: los explica.

4. Selecciona el método y analiza los datos

El método depende del objetivo del informe y del tipo de inmueble. En una valoración pueden utilizarse comparables de mercado, rendimientos o costes, entre otros enfoques. En otros encargos, el trabajo puede centrarse en superficies, contratos, derechos, daños, fechas o documentación contradictoria.

El profesional debe justificar por qué utiliza una metodología concreta, de dónde proceden los datos y qué ajustes realiza. Dos inmuebles situados en la misma calle pueden tener valores distintos por su altura, orientación, conservación, distribución, ocupación o situación jurídica. Copiar el precio medio de una zona no equivale a realizar una peritación.

5. Redacta el informe pericial

El resultado del trabajo se recoge en un informe que debe poder ser entendido y revisado. Su contenido exacto dependerá del encargo, pero normalmente incluirá:

Identificación del perito, del solicitante y del inmueble.

Objeto y finalidad del informe.

Antecedentes y documentación examinada.

Descripción de la inspección y de las comprobaciones realizadas.

Metodología, fuentes y cálculos utilizados.

Limitaciones o condicionantes encontrados.

Conclusiones claras y vinculadas a la pregunta planteada.

Fotografías, planos, referencias y otros anexos cuando sean necesarios.

El informe no debería obligar al lector a adivinar cómo se ha alcanzado el resultado. Una conclusión contundente sin razonamiento puede ser mucho menos útil que una conclusión prudente, bien documentada y verificable.

6. Explica y, si procede, ratifica sus conclusiones

El trabajo del perito no siempre termina al entregar el documento. Puede tener que aclararlo ante el cliente, responder observaciones o intervenir en un procedimiento judicial.

En una vista, las partes pueden pedirle que explique el dictamen, responda preguntas u objeciones y justifique el método, las premisas y las conclusiones. La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla expresamente esta intervención. Por eso un buen informe debe ser defendible: el perito tiene que comprender cada dato y cada decisión que ha incorporado.

¿Un perito de parte es menos objetivo?

No. Que una de las partes contrate y aporte el informe no elimina el deber de objetividad del profesional.

La ley permite tanto los dictámenes elaborados por peritos designados por las partes como, en los casos previstos, los emitidos por un perito designado por el tribunal. Cambia la forma de designación, pero no la exigencia de rigor.

De hecho, al emitir el dictamen, el perito debe manifestar bajo juramento o promesa de decir verdad que ha actuado y actuará con la mayor objetividad posible y que conoce las sanciones penales en las que podría incurrir si incumpliera su deber.

El cliente puede explicar el problema y facilitar pruebas. Lo que no puede hacer es decidir de antemano cuál debe ser la conclusión. Si los datos no sostienen la hipótesis inicial, el perito debe decirlo.

¿Cómo puede un profesional incorporarse a las listas de peritos?

Además de los peritos designados directamente por las partes, la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la designación judicial de peritos a partir de listas de profesionales dispuestos a actuar como tales.

APIS participa cada año en este proceso facilitando a los Decanatos y organismos de Justicia correspondientes los datos de aquellos asociados que manifiestan expresamente su interés en incorporarse a estas listas.

Cuando se abre el periodo de inscripción, la Asociación informa a sus asociados, solicita la autorización necesaria para comunicar sus datos y prepara la documentación en el formato requerido por cada organismo.

La inclusión, por tanto, no es automática por el hecho de pertenecer a APIS: depende de que el profesional solicite participar y cumpla los requisitos aplicables en cada caso.

Perito inmobiliario, agente y tasador: no hacen el mismo trabajo

Los tres perfiles pueden conocer el mercado inmobiliario, pero su finalidad no es la misma.

¿En qué asuntos puede intervenir?

Una peritación inmobiliaria puede ser útil en situaciones muy distintas: herencias, separaciones, extinciones de condominio, compraventas discutidas, diferencias de superficie, daños, arrendamientos, reclamaciones, procedimientos judiciales o desacuerdos sobre el valor de un inmueble.

Pero esta lista no significa que todos los casos necesiten el mismo informe ni el mismo perfil profesional. A veces la cuestión requiere también la intervención de un arquitecto, arquitecto técnico, abogado, ingeniero u otro especialista. La cualificación debe ser adecuada a la materia que se analiza.

La Ley de Enjuiciamiento Civil exige que los peritos posean el título oficial que corresponda a la materia y a la naturaleza del dictamen y, desde la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 —en vigor desde el 3 de abril de 2025—, que sean además acreditados expertos en la materia. Si se trata de una cuestión que no está comprendida en títulos profesionales oficiales, el perito debe ser una persona entendida en ella.

Lo que un perito inmobiliario no debería prometer

Un perito no decide quién gana un pleito, no sustituye al abogado y no puede garantizar que un tribunal acepte sus conclusiones. Tampoco debería presentar como certeza aquello que los datos solo permiten estimar.

Su valor está en otra parte: aportar conocimiento especializado, ordenar la información disponible y ofrecer una opinión técnica que pueda ser examinada, discutida y defendida.

En peritación, la credibilidad no nace de utilizar palabras complicadas. Nace de explicar bien el problema, trabajar con datos suficientes, reconocer los límites y llegar a conclusiones proporcionadas.

Conclusión

Un perito inmobiliario no se limita a poner precio a una vivienda. Define el problema, revisa documentos, inspecciona cuando corresponde, contrasta datos, aplica una metodología y convierte todo ese trabajo en una conclusión comprensible y defendible.

Por eso, la calidad de una peritación no se mide por el número de páginas ni por lo rotundo de la cifra final. Se mide por la relación entre la pregunta planteada, las pruebas disponibles, el análisis realizado y las conclusiones alcanzadas.

Si necesitas orientación sobre una cuestión inmobiliaria o quieres desarrollar tu actividad profesional en el ámbito inmobiliario y pericial con formación, actualización y respaldo, puedes contactar con APIS o consultar las opciones para asociarte a APIS.

LA TRASTIENDA INMOBILIARIA

¿Un perito inmobiliario solo calcula el valor de una vivienda?

No. Puede valorar un inmueble, pero también analizar superficies, derechos, contratos, daños, discrepancias documentales u otras cuestiones relacionadas con una propiedad. Todo depende del objeto del encargo.

¿Es obligatorio visitar el inmueble?

Depende de la finalidad y de las circunstancias, pero en muchos trabajos la inspección es esencial. Si no se realiza, el informe debe explicar esa limitación y cómo afecta a las conclusiones.

¿El perito puede declarar ante el juzgado?

Sí. Cuando el informe se aporta a un procedimiento, el perito puede ser llamado para ratificarlo, explicarlo y responder preguntas u objeciones sobre su método y sus conclusiones.